Uso de recursos naturales en viviendas multifamiliares: Propuesta de un plan de negocios para la construcción de un edificio multifamiliar autosostenible en la ciudad de Arequipa

Abstract

El presente trabajo de investigación demuestra que es factible elaborar un plan de negocios de vivienda sostenible de un edificio multifamiliar de 5 niveles, que en este caso se encuentra ubicado en la urbanización La Merced de Challapampa, en el distrito de Cerro Colorado en Arequipa, con el objetivo de generar ventajas competitivas que hagan sostenible un modelo de negocio orientado a satisfacer la demanda del consumidor urbano actual.

Para el estudio de mercado se han utilizado fuentes primarias mediante instrumentos como encuestas y se ha complementado con el estudio de mercado por CAPECO, todo lo cual ha determinado que el consumidor está ubicado en los segmentos socioeconómicos A, B y C de los distritos de Yanahuara, Cayma y Cerro Colorado.

En este caso, el concepto del producto es un edificio multifamiliar con características sostenibles dentro de un área de terreno de 330 m2 en cinco pisos. Adicionalmente, se ha considerado como parte de los costos, las termas solares, la grifería e inodoros de bajo consumo y la domótica, como parte del producto a ofertar.

Se ha realizado también el análisis económico financiero, mediante indicadores de evaluación como VAN y ROI, en los cuales se ha considerado el WACC y el COK calculados y estimados para el sector de construcción. Asimismo, se han tomado en cuenta los aspectos legales necesarios de un edificio de estas características en Arequipa.

De igual manera, se aplicaron herramientas como el análisis FODA del sector inmobiliario, la estrategia del proyecto, el análisis de segmentación en el estudio de mercado y el Benchmarking de la competencia. Al respecto, el FODA del proyecto inmobiliario fue muy útil porque sirvió para determinar si este era viable para los segmentos A, B y C del departamento de Arequipa.

De igual modo, se buscó satisfacer las expectativas que exigen el mercado y el cliente objetivo de los segmentos mencionados (A, B y C), a través de un nuevo edificio con tecnología domótica y características sostenibles. Para ello, se evaluó la viabilidad del proyecto inmobiliario, los estándares de satisfacción al cliente en el proyecto, mediante los inmuebles y servicios innovadores a ofrecer, así como, la posición competitiva del mercado y la participación de cada una de ellas en el sector.

Posteriormente, se analizaron las propuestas de valor y diferenciación del proyecto, con el objetivo de potenciar su comercialización y se evaluaron los costos de inversión del proyecto para determinar si el segmento objetivo cubría con el monto estimado.

Es así que mediante este plan de negocios se busca satisfacer la necesidad de contar con un edificio multifamiliar de 5 niveles, con la característica esencial de que se reduzca el uso de recursos de manera sostenible.

Con la investigación de estudios de mercado de carácter secundario ya existente de CAPECO y con la información primaria de mercado obtenida a través de la recolección de información (con instrumentos como encuestas), se ha identificado claramente que sí existe mercado para la vivienda de carácter convencional y específicamente de carácter sostenible en la ciudad de Arequipa, en los distritos de Yanahuara, Cayma y Cerro Colorado para un edificio multifamiliar de 5 niveles.

El producto para el mercado de vivienda sostenible en Arequipa estará ubicado en la urbanización La Merced de Challapampa, Cerro Colorado Arequipa, con un área de terreno de 330 m2 y un área techada de edificio de 1357.59 m2. El edificio consta de un semisótano, una azotea y cinco pisos, entre los cuales se encuentran distribuidos diez departamentos y diez cocheras, todos ellos comunicados por un núcleo de escaleras y un ascensor.

Luego de haber analizado los costos de la certificación EDGE, de las termas solares, griferías e inodoros de bajo consumo y la domótica, se ha determinado que todos ellos son de gran relevancia para el costo final del proyecto.

Mediante el análisis económico financiero del proyecto y del flujo de caja económico se obtiene un valor actual neto de S/ 110,375.61, el cual genera un valor positivo e indica que el negocio es rentable y nuestro ROI Retorno de la Inversión es de 57.50%. Si se comparan los dos análisis de una vivienda convencional y sostenible, la rentabilidad es mayor en la vivienda convencional por menores costos.

Finalmente, como parte del plan de negocios, en el proyecto de una construcción sostenible se consideran los aspectos legales de la constitución y formalización del proyecto, los aspectos tributarios y laborales; así como, las fases de construcción, promoción, ventas, entrega y cierre del proyecto.

The present study shows that is feasible to draw up a business plan for sustainable housing of multi-family building of 5 levels, which in this case is located in La Merced of Challapampa urbanization, Cerro Colorado district of Arequipa, with the objective of generating competitive advantages that make sustainable a business model oriented to satisfy the demand of the contemporary urban consumer.

Primary sources have been used for market research through instruments such as surveys and have been supplemented by market research by CAPECO, all of which has determined that the consumer is located in the socio-economic segments A, B, and C of the districts of Yanahuara, Cayma, and Cerro Colorado.

In this case, the product concept is a multi-family building with sustainable features within a land area of 330 m2 on five floors. In addition, it has been considered as part of the costs, solar thermal baths, taps, and toilets of low consumption and domotics.

Financial economic analysis has also been carried out, using evaluation indicators such as NPV and ROI, in which WACC and COK have been considered calculated and estimated for the construction industry. The necessary legal aspects of such a building in Arequipa have also been taken into account.

Similarly, tools such as the SWOT analysis of the real estate sector, the project strategy, the segmentation analysis in the market study and the Benchmarking of the competition were applied. In this regard, the FODA of the real estate project was very useful because it served to determine whether it was viable for segments A, B, and C of the department of Arequipa.

In a similar way, the aim was to meet the expectations demanded by the market and the target customer of the above-mentioned segments (A, B and C), through a new building with domotic technology and sustainable features. To this end, the viability of the real estate project was evaluated, the standards of customer satisfaction in the project, through the innovative buildings and services to offer, as well as the competitive position of the market and the participation of each of them in the sector.

Subsequently, the value and differentiation proposals of the project were analyzed, with the aim of enhancing its marketing and the evaluation of the project investment costs, to determine whether the target segment covered the estimated amount. Thus, this business plan seeks to satisfy the need for a 5 level multi-family building, with the essential characteristic of reducing the use of resources in a sustainable way.

With the research of existing market studies of CAPECO and with the primary market information obtained through the collection of information (with instruments such as surveys), it has been clearly identified that there is a market for conventional and specifically sustainable housing in the city of Arequipa, in the districts of Yanahuara, Cayma, and Cerro Colorado for a 5-level multi-family building.

The product for the sustainable housing market in Arequipa will be located in La Merced of Challapampa urbanization, Cerro Colorado Arequipa, with a land area of ​​330 m2 and a roofed building area of ​​1357. 59 m2. The building consists of a basement, a roof, and five floors, among which are distributed ten apartments and ten garages, all of them connected by a core of stairs and an elevator. After having analyzed the costs of EDGE certification, solar thermal springs, taps and low consumption toilets and home automation, it has been determined that all of them are of great relevance to the final project cost.

Through the financial and economic analysis of the project and the economic cash flow, the net present value is S/ 110,375.61, which generates a positive value that indicates that business is profitable and our ROI Return on Investment is 57. 50 %. If the two analyzes of a conventional and sustainable home are compared, the profitability is higher in conventional housing due to lower costs.

Finally, as part of the business plan, the project of a sustainable construction considers the legal aspects of the constitution and formalization of the project, the tax, and labor aspects, as well as the construction phases, promotion, sales, delivery, and the project closure.