Determinación del valor de un terreno urbano mediante la proyección de un proyecto inmobiliario

Abstract

En la actualidad la oferta de terrenos disponibles en las zonas urbanas de la ciudad de Lima es cada vez más escaza y conocer si el precio al cual están ofertando el inmueble es el adecuado o justo es uno de los primeros problemas que enfrentan los promotores inmobiliarios; además, el valor de compra de los terrenos es uno de los más importantes debido a que afecta directamente la rentabilidad del futuro proyecto inmobiliario. El valor del terreno urbano depende directamente de su ubicación, zonificación, uso, altura permitida y entorno inmediato. Para las tasaciones existen algunas metodologías para determinar el valor de un terreno urbano, siendo la más común el método comparativo, el cual consiste en buscar referencias de similares características y en base a ellas, estimar un valor del inmueble bajo análisis. El problema que se está presentando con mayor frecuencia se debe a que cada vez es más difícil encontrar oferta similar disponible al inmueble bajo análisis a fin de poder estimar su valor por el método comparativo. Es por ello que la proyección de un proyecto inmobiliario para determinar el valor de un terreno resulta ser una metodología adecuada. Para esto se ha determinado los ratios principales de diseño y costos que presenta un proyecto inmobiliario. Estos ratios han sido elaborados en base a la data de los proyectos que la empresa JLV Consultores evalúa o supervisa para las entidades financieras. Se ha elaborado un modelo virtual, que contiene la información básica de un terreno, los datos de su certificado de parámetros urbanísticos y el análisis del estudio de mercado en el entorno inmediato del inmueble, el cual permite estimar el valor adecuado de un terreno para determinar si un proyecto inmobiliario sería económicamente rentable. Finalmente, la aplicación del modelo virtual se ha realizado en cuatro terrenos urbanos y se ha comparado el valor de terreno resultante con el valor del terreno estimado por un perito externo.

Currently the supply of land available for sale in urban areas of the city of Lima is increasingly scarce and know if the price at which they are offering the property is appropriate or fair is one of the first problems that real estate developers have to deal; also the purchase value of the land is one of the most important because directly affect the profitability of the future real estate project.

The value of urban land depends directly on its location, zoning, use, permitted height and immediate surroundings. For valuations there are some methodologies to determine the value of an urban land, the most common being the comparative method, which consists of looking for references of similar characteristics and based on them, estimating a value of the property under analysis.

The problem that is occurring more frequently is that it is increasingly difficult to find a similar offer available to the property under analysis, in order to be able to estimate its value by the comparative method.

That is why the projection of a real estate project to determine the value of a land turns out to be an adequate methodology. For this, the main design and cost ratios presented by a real estate project have been determined. These ratios have been prepared based on the dates of the projects that JLV Consultores evaluates or supervises for financial entities.

A virtual model has been developed, which contains the basic information of a plot of land, the data of its urban parameters certificate and the analysis of the market study in the immediate vicinity of the property, which allows estimating the appropriate value of a plot of land to determine if a real estate project would be economically profitable

Finally, the application of the virtual model has been carried out in four urban areas and the value of the resulting land has been compared with the value of the land estimated by an external expert.