Análisis de viabilidad de un desarrollo inmobiliario con espacio público y su impacto en urb. Perla Alta, La Perla, Callao

Abstract

La presente tesis propone revisar la viabilidad económica y arquitectónica de un conjunto residencial con espacio público abierto en el distrito de La Perla - Callao. Para eso tomamos como referencia la habilitación de la línea 2 del metro y la expansión del segundo terminal del Aeropuerto Jorge Chávez, los cuales, nos han permitido observar una zona de la ciudad que estaba muy olvidada, pero con potencial. Además de estas dos grandes obras en desarrollo, al recorrer las calles del distrito de La Perla en el Callao, pudimos identificar muchos problemas urbanos relacionados con el espacio público, el comercio y la vivienda en este distrito. Es así como la idea de plantear un desarrollo inmobiliario con espacio público abierto y comercio nace a partir de este recorrido. La ubicación con potencial de crecimiento y nuestra idea de abordar las problemáticas propias de esta zona para generar una mejor ciudad, además de un proyecto rentable, nos ofrecen una oportunidad para realizar un desarrollo inmobiliario a gran escala pensando en diferentes etapas: a escala urbana interviniendo varias manzanas y a escala barrial planteando 4 torres por manzana. La tesis abarcará la escala barrial. Consideramos que los análisis financieros inmobiliarios no deben estar ajenos a su entorno, ya que no se trata solo de generar una ciudad amigable al usuario, sino que también puede potenciar financieramente un desarrollo inmobiliario El proyecto tiene 5597m2 de área libre el cual es el 57% del total del terreno. Esta área libre se plantea como espacio público abierto activado con el comercio, áreas comunes, mobiliarios urbanos y áreas verdes del proyecto ubicados en el primer nivel, por tanto, este espacio público abierto tiene valor, no solo por la atracción que puede generar a su entorno sino por la valorización de los comercios en el primer nivel los cuales tendrán un gran flujo de clientes resultando así ser muy atractivo para su venta e importante para el éxito económico del proyecto.

This thesis proposes to review the economic and architectural feasibility of a residential complex with open public space in the district of La Perla - Callao. To do this, we take as reference the construction of metro Line 2 and the expansion of the second terminal of the Jorge Chávez Airport, which have allowed us to observe an area of the city that was very neglected but has potential. In addition to these two major ongoing projects, while walking through the streets of the La Perla district in Callao, we were able to identify many urban problems related to public space, commerce, and housing in this district. Thus, the idea of proposing a real estate development with open public space and commerce arises from this survey. The location's potential for growth and our idea of addressing the problems specific to this area to create a better city, as well as a profitable project, offer us an opportunity to carry out a large-scale real estate development, considering different stages: at the urban scale intervening in several blocks, and at the neighborhood scale proposing 4 towers per block. The thesis will cover the neighborhood scale. We believe that real estate financial analyses should not be detached from their surroundings, as it is not only about creating a user-friendly city but can also financially enhance a real estate development. The project has 5597m2 of free area, which is 57% of the total land area. This free area is proposed as open public space activated with commerce, common areas, urban furniture, and green areas of the project located on the first level. Therefore, this open public space has value, not only for the attraction it can generate to its surroundings but also for the valorization of the businesses on the first level, which will have a large flow of customers, making it very attractive for sale and important for the economic success of the project.