Estudio de viabilidad del Proyecto Inmobiliario “Condominio La Arboleda” en Surco Viejo

Abstract

La presente tesis propone revisar la viabilidad del proyecto inmobiliario Condominio Paseo La Arboleda, ubicado en Jr. Combate de Angamos cuadra 7, distrito Santiago de Surco. Para los fines de este análisis se ha dividido la tesis en nueve capítulos, el segundo capítulo trata del estado de la empresa, comentando así la solidez de esta y su experiencia en el mercado. En el segundo capítulo también se realiza la introducción del proyecto, y luego, describe y analiza a la empresa inmobiliaria que lo desarrolla. El tercer capítulo realiza un breve análisis de la situación económica y social del país y de cómo está afecta al sector construcción. También se efectua un estudio de la situación del mercado inmobiliario en Lima Metropolitana, para lo cual se toma como referencia el “21° Estudio: El Mercado De Edificaciones Urbanas En Lima Metropolitana y El Callao” realizado por CAPECO. El cuarto capítulo trata acerca del estudio de mercado que se realizó en el distrito de Santiago de Surco, en el sector conocido como Surco Viejo. En este estudio de mercado se analizó el entorno de proyecto, se definió y estudio a las principales competencias. Así también, se realizó un estudio de mercado en el distrito de Barranco, el cual es adyacente al nuestro y tiene proyectos que pueden calificar como competencia. El estudio de mercado de las competencias permite definir las fortalezas y debilidades de los proyectos competencia y del proyecto en estudio. El quinto capítulo es el plan de marketing, en este capítulo se hace un estudio de segmentación de variables tales como la población económicamente activa, los ingresos promedio por tipo de NSE, ocupaciones de los jefes de familia y estilos de vida para la población de Lima Metropolitana. También se realiza un estudio de la demanda interesada en adquirir una vivienda en Lima Metropolitana. Luego, de acuerdo al estudio de mercado, a los análisis de segmentación y a los análisis de demanda se define al target. El sexto capítulo se trata del Marketing Plan en este se definen las características y diseño del producto como que este estará dirigido al NSE B. Así también, que este prevé la implementación de áreas comunes y sociales como sala de cine, sala de juego para niños, sala de usos múltiples y áreas verdes. El producto está dirigido a familias y por tanto se prevé que el área promedio sea de 70 m2 y que tenga 3 dormitorios. El precio de venta base es de S/. 4550 /m2 y este ha sido determinado por medio de un cuadro de homologación que compara al producto con los proyectos competencia. El pitch del proyecto es “El placer de vivir cerca a todo”. La caseta de ventas tendrá un departamento piloto totalmente amueblado y contará con un staff de ventas y con la presencia de un asesor de la entidad bancaria que financia el proyecto. Se define que el gasto en publicidad será del 2.50% de los ingresos totales y el gasto en gerencia de ventas será del 1.75% de los ingresos totales. El séptimo capítulo detalla las características del producto final como la cabida arquitectónica de este, la distribución de los sótanos, torres y áreas comunes. En este capítulo se define el porcentaje de área libre, el área construida vendible, el área construida para los sótanos y las áreas comunes. Así también, se define el total de unidades de vivienda a vender y el total de estacionamientos. Luego de definida la arquitectura, se procede a definir el orden de ejecución de las etapas y el número de estas. Después se realizó la evaluación económica de cada una de las etapas y del proyecto, de aquí se obtiene que la tasa interna de retorno (TIR) del proyecto es de 11.90%, por lo cual se concluye que el proyecto es rentable. Sin embargo, luego de analizar cada etapa por separado se encuentra que la etapa 4 tiene un desfase de caja que ocasiona que haya mayores egresos que ingresos y que por tanto la TIR sea negativa. El octavo capítulo trata de busca una solución en la que se pueda reducir el riesgo encontrado en el capítulo anterior y a su vez, mejorar la TIR del proyecto. Luego de definir un nuevo orden de ejecución, se procede a realizar el análisis económico respectivo, del cual se encuentra que la TIR de cada etapa es positiva y que la del proyecto consolidado es 11.97%, un TIR ligeramente mejor que la anterior y que implica menores riesgo y la posibilidad de independizar etapas. En el noveno capítulo se encuentran las conclusiones.