Principales características del sistema jurídico legal actual de transmisión de la propiedad inmueble a título oneroso en el Perú

Abstract

RESUMEN El artículo 949° del Código Civil, establece que la propiedad sobre bienes inmuebles se transfiere por la sola obligación de enajenar, lo cual debería ser correctamente interpretado como el solo contrato. En efecto, según el mencionado artículo, la voluntad legítimamente manifestada basta para perfeccionar la transferencia del derecho de propiedad inmobiliaria. De acuerdo a nuestras bases legislativas y a la opinión autorizada de autores, la legislación peruana ha adoptado el principio consensual de transmisión de la propiedad inmueble, de origen francés. Bajo el sistema consensual, llamado también espiritual, el solo acuerdo de voluntades se constituye como título y modo suficientes para perfeccionar la transferencia del derecho. No obstante el sistema consensual de transmisión de la propiedad inmueble, la existencia de una solución legal a la concurrencia de acreedores que otorga un “mejor derecho” real a quien logre inscribirlo, pone en duda la plena eficacia del principio Consensual. Francesco Messineo ha señalado en reiteradas oportunidades que el contrato no inscrito, es válido pero no eficaz, ya que no es oponible a terceros posibles adquirentes del mismo bien. Para Manuel de la Puente y Lavalle, el contrato no inscrito es ineficaz por no poderse acreditar su existencia, validez y fecha de suscripción. La ineficacia probatoria del consensualismo, ocasionada por la solución legal a la concurrencia de acreedores prevista en el artículo 1135° del Código Civil, sumada a la regulación de los principios de prioridad registral y oponibilidad registral, previstos en los artículo 2026° y 2022° del Código Civil respectivamente, posibilita el hecho que nuestro sistema traslativo de propiedad inmueble a título oneroso no sea únicamente consensual. Como lo han explicado los autores Gunther Gonzáles Barrón, Eugenio Ramírez cruz, y entre otros, el profesor Manuel Miranda Canales, la existencia de una regulación que otorga preferencia al acreedor que inscribe su derecho, demuestra que nuestro sistema ha sufrido una mutación, dejando de ser únicamente espiritual para pasar a ser un sistema “ambiguo”, en el cual la propiedad se puede transferir de dos formas, el contrato y la inscripción como modo excepcional. En tal sentido, la inscripción del título traslativo ha devenido en un procedimiento de realización necesaria por parte del comprador, a efectos de hacerlo oponible a terceros. De lo contrario, deberá asumir el riesgo de pérdida del derecho por la inscripción de una transferencia posterior sobre el mismo bien. Dado el nivel de ineficacia de un contrato de Compraventa de inmueble no inscrito en el Registro, motivada por los artículos 1135°, 2016° y 2022° del Código Civil, se deduce la imposibilidad de regular un sistema traslativo de propiedad inmueble únicamente consensual. En efecto, teniendo en cuenta el incremento en la circulación de bienes inmuebles, y el gran número de dobles ventas y consecuentes estafas que se generan, para el autor Eugenio Ramírez Cruz, el sistema consensual “ha fracasado” y resulta hasta “peligroso” para una sociedad como la nuestra. De hecho, la solución legal a la concurrencia de acreedores otorga en gran medida seguridad jurídica a los adquirentes que inscriben su derecho, pero a la vez genera inseguridad jurídica para los adquirentes que no lo hacen. Más aún si tomamos en cuenta que los compradores no inscriben su derecho básicamente por tres motivos: (i) Falta de un sistema registral debidamente catastrado. (ii) Falta de costumbre registral. (ii) Falta de medios económicos o acceso al registro. Y (iv) el solo hecho de no inscribir por no estar obligados a hacerlo. Consecuentemente, es indispensable regular formas mínimas que los contratantes diligentes deben observar. Efectivamente, siempre será necesaria una forma para probar la existencia del contrato, su validez, su contenido y la fecha de su celebración, lo cual cobra mayor relevancia cuando se presentan casos de concurrencia de acreedores sobre el mismo bien inmueble. Situación por la cual se postula la necesidad de regular la inscripción del contrato de compraventa, cuando menos, como formalidad ad probationem.

ASBTRACT Article 949 of the Civil Code provides that the ownership of real property is transferred by the mere obligation to dispose of, which should be correctly interpreted as a single contract. In fact, according to that article, legitimately expressed will suffice to accomplish the transfer of real property law. According to our legislative basis and authoritative view of authors, Peruvian law has adopted the principle consensual transmission of real property, of French origin. Under the consensual system, also called spiritual, the only voluntary agreement constitutes the title and means sufficient to accomplish the transfer of the right. However consensual transmission system of real property, the existence of a legal solution to the concurrence of creditors that confers a “better right“ real to anyone who can enroll, call into question the effectiveness of the principle full Consensual. Francesco Messineo has repeatedly stated that the contract signed, is valid but not effective because it is not effective against third potential purchasers of the same good. For Manuel de la Puente y Lavalle, the contract signed is ineffective since we can not prove its existence, validity and date of subscription. The ineffectiveness of proof of consent, legal solution caused by the concurrence of creditors under Article 1135 of the Civil Code, together with the regulation of early registration and enforceability priority registration, provided for in Article 2026 ° and 2022 ° of Civil Code, respectively, allows the fact that our system of transferring of real property for a consideration not only consensual. As we have explained Gunther authors Gonzales Barron, Eugenio Ramirez cross, and among others, Professor Manuel Miranda Canales, the existence of a regulation that gives preference to the creditor that part right, shows that our system has undergone a mutation, leaving to be spiritual only to become a system “ambiguous“, in which the property can be transferred in two ways, the contract and registration as exceptionally. In this regard, the deed transferring the registration has become a method of making necessary by the purchaser, in order to make it effective against third parties. Otherwise, you must assume the risk of loss of the right by the registration of a subsequent transfer of the same property. Given the level of ineffectiveness of a contract Purchase of property not entered in the Register, motivated by Articles 1135 °, 2016 ° and 2022 of the Civil Code, it appears impossible to regulate a system of transferring of real property only consensual. Indeed, taking into account the increase in the circulation of real estate, and the large number of double and consistent sales scams that are generated for the author Eugenio Ramirez Cruz, consensual system has “failed“ and turns to “dangerous“ for a society like ours. In fact, the legal solution to the concurrence of creditors largely gives legal certainty to purchasers who register their right, but also creates legal uncertainty for purchasers who do not. Moreover if we take into account that buyers do not register their right basically for three reasons: (i) Lack of proper cadastral registration system. (Ii) Lack of registration usual. (Ii) Lack of financial means or access to the registry. And (iv) the failure to register only for not being forced to. Consequently, it is indispensable to regulate minimum forms diligent contractors must observe. Indeed, it is always needed a way to prove the existence of the contract, its validity, its contents and the date of the meeting, which becomes more important when there are cases of concurrence of creditors on the same property. Situation which raises the need to regulate the registration of the contract of sale, at least, as a formality ad probationem.