Supuestos de validez de la compraventa de bien inmueble ajeno en el Derecho Civil Peruano

Abstract

RESUMEN La presente investigación estuvo dirigida a determinar -de conformidad a nuestro derecho civil- qué supuestos de contrato de compraventa de bienes inmuebles ajenos, pueden ser considerados como válidos, esto es, que encuentran con amparo legal. No se busca cuestionar si la forma como está regulado es justa o no, o si esta regulación guarda semejanza con la regulación que sobre la materia realizan otros países de nuestro sistema y tradición jurídica. La finalidad de esta investigación, se ciñe en determinar si, tal como se encuentra regulada esta figura en la normativa vigente, es correcto o no considerar válido a un contrato de este tipo. Uno de los principales propósitos de haber realizado esta investigación fue el concluir en una idea clara respecto al tratamiento que debería darse a este tipo de contratos, pues nuestra judicatura ha venido expresando argumentos y posiciones que difieren en gran medida respecto a la interpretación que realiza la generalidad de la doctrina nacional. El tratar de conciliar estas posturas, encontrando una solución que nos lleve a asumir una única posición respecto a los supuestos configuradores de este contrato, constituyó uno de los fines que se pretendió lograr con la presente investigación. Para tal efecto, se realizó el estudio de los distintos argumentos aportados por la doctrina nacional, aplicando el método científico y el análisis de los puntos comunes, confrontando ideas de ser el caso. Del mismo modo, se analizó sentencias emitidas por la Corte Suprema, a fin de conocer la posición que asume sobre la materia, para luego confrontar dichos argumentos con la normativa vigente y, a través del método exegético, determinar si la interpretación de los artículos traídos a colación, resultan los correctos a la luz de nuestro derecho en su conjunto, efectuando una interpretación sistemática de los mismos. Finalmente, y luego del análisis antes mencionado, se obtuvo como resultado principal, el considerar que un contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, como cualquier contrato, es en principio una fuente de obligaciones, no conteniendo por sí misma, causales de nulidad. Del mismo modo se determinó que nuestra Corte Suprema limita la figura del contrato de venta de bien ajeno al supuesto en el cual ambas partes celebrantes conocen sobre la ajenidad y donde una de ellas solo se obliga a obtener que la otra adquiera, calificando a los demás supuestos como configuradores del tipo penal de estelionato, figura que tiene otra estructura típica, que no puede ser equiparada al contrato civil objeto de estudio. Asimismo, se determinó como uno de los elementos delimitadores para encontramos ante una venta de bien ajeno auténtica y por tanto válida, el de la necesaria postergación del efecto real del contrato, esto es, la verificación en un momento posterior de la trasferencia de propiedad, conforme se explica en la presente investigación. La conclusión principal arribada es que, al amparo del derecho civil peruano, en sus fuentes legales y doctrinales, el contrato de compraventa de bien inmueble ajeno, es aquel en el cual el vendedor se obliga frente al comprador, a transferirle él mismo, la propiedad de un bien que, a la fecha de celebración del contrato, no le pertenece; no siendo parte de este supuesto, aquellos contratos donde una de las partes solo se compromete a lograr que otra adquiera; al no ser lo mismo asumir un compromiso que asumir una obligación.