Análisis a la unificación al registro inmobiliario

Abstract

El estudio de los registros inmobiliarios en el Perú nos permite trasladarnos en un momento en el cual coexistieron dos Registros de Seguridad Jurídica involucrados con la publicidad registral de situaciones jurídicas respecto de bienes inmuebles: el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) y el Registro Predial Urbano (RPU). La coexistencia del Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, se argumentaba que, originó una diferenciación injusta e insegura de tener dos sistemas de registro de la propiedad inmobiliaria, uno para la población de escasos recursos (Registro Predial Urbano) y otro para los sectores A, B y C (Registro de la Propiedad Inmueble), que no sólo atenta contra el principio de trato igualitario en cuanto a la seguridad jurídica, todo lo cual motivo una corriente dirigida precisamente a superar tal régimen, que se reflejó en un primer momento en el Proyecto de Ley N°2605, y que culminó con la dación de la Ley N° 27755. Actualmente el registro de la propiedad inmobiliaria se encuentra a cargo de dos instituciones, el Registro de Propiedad Inmueble y el Registro Predial Urbano, las mismas que en si cumplen una misma finalidad: la inscripción de determinadas situaciones jurídicas vinculadas con la propiedad inmueble, para otorgar publicidad jurídica respecto a las mismas.

El problema jurídico está constituido por la necesidad de determinar si la creación del Registro de Predios, resultado de la unificación del Registro de la Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales, presenta aspectos favorables y desfavorables, los mismos que deben ser considerados por sus implicancias en la seguridad jurídica. Por lo tanto, resulta difícil pretender que en un país pobre como el nuestro, los propietarios inviertan sus escasos recursos en complejos procesos de saneamiento legal de títulos. En una propiedad inmobiliaria que cada día se fragmenta más, a veces el trámite legal por la vía formal puede representar el costo mismo de la vivienda.

En este contexto la ley 27755, conforma un complejo normativo profuso y todavía de complicado acceso, aún existen muchas deficiencias, vacíos y errores que deben ser anunciados a los operaciones jurídicos, a fin de buscar la solución justa al problema. Dentro de este contexto salta a la vista el álgido problema que ocasiona la discordancia entre el registro y la realidad, lo cual sin duda, debilita los efectos de la publicidad registral, desprestigia el sistema jurídico y por último, paraliza el tráfico y el crédito inmobiliario. Ello es tan cierto que todos los días el derecho vivo nos muestra trasferencias dominicales informales o construcciones clandestinas. Con el transcurso del tiempo y la sucesiva falta de inscripción de estos actos, se observa con preocupación que la información registral no responde ya a la realidad, por lo cual su contenido se vuelve casi en una pieza histórica.

La hipótesis que se concluye, es que la unificación del Registro de Propiedad Inmueble y Registro Predial Urbano, contribuirá a afianzar la seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario, lo cual implica un mejoramiento de determinados aspectos no previstos en la Ley N° 27755.