Investigación de operaciones para la inversión en proyectos inmobiliarios: análisis de flujo económico, modelamiento y resolución mediante software

Abstract

La inversión en proyectos inmobiliarios en el Perú se viene dando de manera empírica y simplista, al punto que la mayoría de inmobiliarias buscan algunos terrenos y deciden invertir en ellos, sin darse la oportunidad de evaluar una amplia cartera de proyectos y, de entre ellas, seleccionar algunos proyectos de manera que su capital se use óptimamente maximizando la utilidad, controlando y monitoreando la liquidez mensual que su capital les permita durante un horizonte de tiempo a corto y mediano plazo.

En el sistema desarrollado en la presente investigación, la cartera de proyectos se ha trabajado con el software ArcMap, además se ha creado una metodología para procesar eficaz y eficientemente varias opciones de terrenos, ingresar sus datos y programar los cálculos de manera que el software evalúe la rentabilidad de los proyectos automáticamente y los resalte con colores dependiendo de su rentabilidad, si dicho valor está en rangos mayores al 10% se resalta de color verde, si se encuentra entre 5% y 10% de color amarillo y para valores de rentabilidad menores a 5% de color rojo, es decir, se genera una especie de semáforo aplicado a proyectos inmobiliarios.

Una vez elaborada la cartera de proyectos, se elabora el modelo matemático de los flujos de caja para los proyectos considerando el capital de inversión con el que se cuenta y, por ello, en el presente trabajo se utiliza la metodología de la investigación de operaciones debido a las ventajas que ofrece y que no solo consiste en elaborar modelos matemáticos y resolverlos, sino que además conlleva algo implícitamente más grande e importante que es el conocer bien cómo funciona el sistema que se está analizando, conocer cada componente y cómo varía si la coyuntura también lo hace, para posteriormente resolverlo utilizando el software LINDO.

Finalmente, se logra obtener como resultado un grupo de proyectos en los que se recomienda invertir para maximizar la utilidad global cumpliendo con la condición que en ningún mes del horizonte de evaluación el flujo de caja sea negativo o haya falta de liquidez. Conociendo y aplicando el sistema, el modelo matemático permitirá simular correctamente la inversión.

The investment in real estate projects in Peru has been given in an empirical and simplistic way, to the point that most real estate companies look for some land and decide to invest in them, without giving the opportunity to evaluate a wide portfolio of projects and, Select some projects so that their capital is optimally used to maximize profit, controlling and monitoring the monthly liquidity that their capital allows them over a short and medium term time horizon.

In the system developed in the present investigation, the project portfolio has been worked with the software ArcMap, in addition a methodology has been created to efficiently and efficiently process several land options, to enter its data and to program the calculations so that the software evaluates The profitability of projects automatically and highlight them with colors depending on their profitability, if that value is in ranges greater than 10% is highlighted green, if it is between 5% and 10% yellow and for lower values of profitability To 5% of red color, that is to say, it generates a kind of semaphore applied to real estate projects.

Once the portfolio of projects is elaborated, the mathematical model of the cash flows for the projects is elaborated considering the investment capital with which it is counted and, for this reason, in the present work the methodology of the investigation of operations due To the advantages that it offers and that not only consists in elaborating mathematical models and solve them, but also implies something bigger and important that is to know well how the system that is being analyzed works, to know each component and how it varies if the conjuncture Also does it, to later solve it using the software LINDO.

Finally, a group of projects in which it is recommended to invest to maximize the overall profit, fulfilling the condition that in any month of the assessment horizon the cash flow is negative or there is a lack of liquidity. Knowing and applying the system, the mathematical model will allow to correctly simulate the investment.