Estudio de Factibilidad para el proyecto inmobiliario “Torre Ébano” en el distrito de Cerro Colorado – Arequipa

Abstract

La presente tesis tuvo por objetivo demostrar la factibilidad económica que hace viable el desarrollo del proyecto inmobiliario denominado Torre Ébano ubicado en la ciudad de Arequipa, distrito de Cerro Colorado, sector Challapampa. Para ello se tomó como elementos: la demanda insatisfecha de un nicho de mercado específico (segmento socioeconómico B), la ubicación del proyecto, la inversión durante las distintas etapas de desarrollo desde su concepción hasta la venta final e inscripción en Registros Públicos y la recuperación con utilidad del proyecto. El terreno donde se proyecta construir Torre Ébano cuenta con una área de 593.17 m2 y está ubicado en una zona Residencial de Alta Densidad (RDA1) con edificios multifamiliares de 1.5 (a + r) para los lotes frente a la avenida metropolitana y de 7 pisos para los lotes con frente a la calle 02, compatibles con comercio vecinal, comercio de servicios y comercio zonal. El proyecto está compuesto por una torre de dos bloques de un total de 09 niveles de vivienda y 02 niveles de sótano; contempla un total de 24 departamentos, 24 estacionamientos y 24 depósitos. Con el fin de cumplir el objetivo de esta tesis se analizó la situación y proyección temporal del macro entorno, en sus variables de situación mundial y situación nacional; la situación del micro entorno en sus variables como ciudad “Arequipa” analizando como sub-variables la situación económica, el sector inmobiliario en demanda y al consumidor arequipeño; como distrito “Cerro Colorado” se analizó como sub-variable el mercado inmobiliario en producción de unidades de vivienda y características y como sector “Challapampa” considerando las mismas sub-variables se analiza la competencia directa e indirecta, los precios, la evolución de ventas y las áreas en oferta. Así mismo, se describe y analiza el plan estratégico de la empresa “MonteSan SAC” describiendo la misión, visión, objetivos estratégicos y estrategia del negocio. También se define los objetivos del plan estratégico de marketing bajo la concepción de objetivos Smart. Posterior al análisis del macro y micro entorno, se elabora el plan de marketing del proyecto y se define la segmentación; así como el target del proyecto. Se describe la estrategia de posicionamiento, se define el concepto del porque o reason why, la diferenciación y los atributos de valor que ofrece el proyecto al público objetivo. Posterior a ello se desarrolla el marketing Mix en sus variables de producto, precio, plaza y promoción; para seguidamente elaborar el presupuesto de marketing. Finalmente, se realizó la evaluación económica - financiera en base a un flujo de caja para un periodo de 27 meses, corroborando la factibilidad económica mediante la obtención de un VAN +, TIR + y un COK del proyecto apropiados al cálculo del costo de oportunidad del inversionista. De igual modo, se analizó que el proyecto obtuviera rentabilidad sobre las ventas, rentabilidad sobre la inversión total y rentabilidad sobre el capital propio y así demostrar que es económicamente factible; concluyendo en la declaración de la viabilidad de este proyecto inmobiliario.