Estudio de factibilidad de un estudio multifamiliar ubicado en Arequipa, alineado con la Guía del Project Managament Body of Knowledge (PMBOK)

Abstract

La presente Tesis tiene como objetivo evaluar la factibilidad técnica y económica-financiera de un edificio multifamiliar ubicado en Arequipa. Para lo cual, se propone utilizar el Project Management Body of Knowledge (PMBOK) en etapas tempranas del proyecto, como el estudio de factibilidad y la planificación. De esa manera, se establece una metodología que sirva para dar inicio a un proyecto inmobiliario y al mismo tiempo, optimice su gestión para garantizar resultados positivos. En primer lugar, se desarrolla el marco conceptual, donde se realiza una extensa revisión bibliográfica y se describen los principales temas abarcados, como: Sector construcción e inmobiliario en Arequipa, definición de estudio de mercado, conceptos TIR y VAN, áreas de conocimiento del PMBOK y método Delphi. Luego, se detallan las herramientas y técnicas que a través de la revisión bibliográfica se seleccionaron, y se elabora cada entregable para mostrar su aplicación en el proyecto. Además, se realizan los reportes con los resultados obtenidos al aplicar el método Delphi, que se emplea para validar el uso de las áreas de conocimiento del PMBOK en el proyecto. En segundo lugar, se realiza el análisis estratégico, el estudio de mercado y el análisis del producto. En ellos, se analiza el entorno de Arequipa, es decir, sus aspectos políticos, económicos, sociales y tecnológicos. También, se estudia el mercado inmobiliario de la ciudad, la oferta y demanda de viviendas, el análisis de competencia, y se describe el perfil del potencial cliente. Adicionalmente, se analiza el producto, se describen los parámetros urbanísticos que debe respetar el proyecto, se diseña la cabida arquitectónica y se describe a detalle las características del proyecto. Por último, se evalúan los aspectos técnicos y económicos-financieros, donde se explican los documentos legales, aspectos municipales y la ingeniería del proyecto, a fin de demostrar su viabilidad de construcción. Además, se detallan los egresos e ingresos involucrados en el proyecto como el costo del terreno, el costo directo, ingresos por ventas y estructura del financiamiento. Con ello, se analizan las variables (VAN y TIR), los posibles escenarios en los que podrían variar (análisis de sensibilidad) y se determina la factibilidad del proyecto.