Hipotecas sobre bienes futuros: regulación y problemas frente al mercado inmobiliario peruano

Abstract

En la realidad del mercado inmobiliario peruano, las compraventas de inmuebles futuros (conocida también como preventa o venta en planos), financiadas con créditos hipotecarios, se han ganado un espacio de preferencia en los compradores, quienes optan por esta modalidad de adquisición de inmuebles por la posibilidad de obtener ahorros como en un 20% comparado a otras modalidades1 . No obstante, a pesar de que en la práctica las entidades financieras otorguen créditos hipotecarios sobre bienes futuros, esta figura estaría expresamente prohibida en virtud al artículo 11062 del Código Civil, pero permitida por normas de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP)3 , lo cual evidencia una contradicción normativa. Entre los problemas principales de la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN encontramos que esta extralimita las competencias de la Superintendencia y que contraviene principios fundamentales de la Teoría General de la Hipoteca. Por ello, mediante el presente trabajo académico, analizaré la regulación sobre hipotecas de bienes futuros y los problemas que derivan de la misma, a fin de plantear como solución que se debiera aplicar las hipotecas sujetas a condición reguladas en el artículo 1105 del Código Civil e implementar una obligación a las inmobiliarias que es el contratar un seguro que permita garantizar la existencia de las unidades proyectadas. Para ello, en el presente artículo presento un análisis respecto a la regulación sobre la compraventa de bienes futuros; la existencia de los bienes; la noción de hipoteca y sus características; y, la Directiva N°009-2008-SUNARP/SN, a fin de identificar los problemas que conllevan en relación a la garantía en la compraventa de bienes futuros. Posterior al análisis de la regulación y problemas, plantearé una propuesta de cuál sería un mejor camino a fin de ir de la mano con el dinámico mercado inmobiliario.