Análisis de viabilidad de proyecto inmobiliario para terreno industrial en el distrito de Los Olivos

Abstract

En la ciudad de Lima, no existe una oferta inmobiliaria adecuada para el desarrollo industrial, el crecimiento de este sector en los últimos años ha sido desordenado y con muy poca planificación por parte de las autoridades, prevaleciendo las iniciativas privadas en el desarrollo de parques industriales, los cuales no cuentan con todas las condiciones básicas que se requieren para su adecuado funcionamiento. Por otro lado, el rápido crecimiento de los sectores residencial y comercial ha transformado la vocación del uso del suelo en diferentes zonas industriales de Lima, generando un crecimiento de su valor y obligando a la industria a re ubicarse hacia otras zonas de Lima. En esta tesis se desarrolla el caso de un inmueble industrial ubicado en el distrito de Los Olivos en la ciudad de Lima; este inmueble industrial, como muchos otros, se ubica en una zona que ha presentado un crecimiento urbano acelerado (Residencial, comercial, educación, etc.) y ha generado un incremento sustancial del valor de la tierra y una presión para el cambio de zonificación, no encontrando condiciones para su permanencia y crecimiento. Se ha realizado un análisis de las alternativas inmobiliarias con la que cuenta el terreno para realizar un uso más eficiente de este activo inmobiliario y obtener la mayor rentabilidad posible para la empresa propietaria. Se evaluaron tres alternativas: vender el inmueble en las condiciones actuales, alquilar en inmueble y venderlo al final del periodo y como tercera alternativa desarrollar a través de una empresa inmobiliaria asociada un proyecto de viviendas aportando el terreno al proyecto, aprovechando la inmejorable ubicación del terreno y sobre todo la particularidad que tiene de ubicarse adyacente y cercano a diversas universidades masivas que se han ubicado en los alrededores en los últimos años y que han generado un potencial público cautivo que busque adquirir una vivienda como inversión inteligente o para uso propio. Después de realizar los análisis técnicos, comerciales, económicos y financieros, podemos decir que la mejor alternativa de uso del terreno es el desarrollo de un proyecto inmobiliario, pues esta alternativa obtiene el mejor VAN anual y TIR. La alternativa de la venta destruye valor pues obtiene una VAN negativo y un TIR negativo y la alternativa alquiler- venta, presenta mejores indicadores, pero sigue manteniendo un VAN negativo, por lo que destruye valor y no es recomendable. Aunque el aporte del terreno del inversionista es menor, comparativamente con la inversión total del proyecto, ayuda al proyecto a “apalancarse” sin realizar una inversión inicial muy significativa y el pago de gastos financieros adicionales al inicio del proyecto. Con ello el proyecto mejora significativamente su viabilidad pues el inversionista aporta el terreno desde el inicio sin pago alguno, el pago del terreno se realizada posteriormente una vez culminada el pago de las cuotas al banco y adicionalmente el pago del terreno es a precio de mercado, sin pago alguno de intereses, pues la rentabilidad real del inversionista la obtiene al final de cada etapa con la entrega de la utilidad total después de impuestos. Debido la envergadura del proyecto y con el objetivo de darle viabilidad económica y financiera se ha planteado desarrollarlo en cuatro etapas, con un inicio y cierre independiente. La utilidad después de impuestos de cada una de las etapas planteadas presenta márgenes de 19.43%, 20.95%, 20.99% y 18.60%, respectivamente, todas rentabilidades muy parecidas y bastante atractivas para cualquier inversionista estas tasas hacen que nuestro proyecto sea VIABLE y muy atractivo.