La excesiva onerosidad en el contrato de arrendamiento de inmuebles durante la inmovilización social obligatoria declarada en Lima-Perú 2020

Abstract

La cuarentena obligatoria como medida para controlar el avance de la pandemia por la COVID-19 produjo un inesperado contexto que tuvo gran impacto en los contratos. Debido a ello, en este estudio se buscó analizar si se produjo excesiva onerosidad de la prestación en el contrato de arrendamiento de inmuebles en el contexto del aislamiento social obligatorio declarado en Lima-Perú en el año 2020. Para ello, la investigación se realizó a nivel descriptivo básico, con un diseño no experimental, en su modalidad transversal, y con enfoque cualitativo, mediante el cual se utilizó la recolección y análisis de datos obtenidos de diversos textos académicos, resoluciones judiciales y entrevistas/encuestas realizadas a abogados, entre ellos algunos magistrados del Poder Judicial. Posteriormente, con los resultados obtenidos, se evidenció que la mencionada cuarentena fue un evento extraordinario e imprevisible, que provocó la ruptura del equilibrio económico en algunos contratos de arrendamiento de inmuebles, ocasionando excesiva onerosidad de la prestación en los contratos que cumpla las siguientes condiciones: (i) que sea un contrato de arrendamiento con fines comerciales, (ii) que el contrato fuese celebrado con anterioridad al 06 de marzo de 2020 y (iii) que las actividades del comercio hayan sido restringidas a causa del aislamiento social obligatorio. Por lo expuesto, se propone dos modificaciones al artículo 1440° del C.C., una con el fin de hacer más clara la definición de la figura y evitar confusiones entorno a su aplicación, y la segunda para cautelar la buena fe contractual.