Estudio de viabilidad para la construcción de un hotel en Miraflores

Abstract

El presente trabajo de investigación es la justificación respecto a la inquietud de un inversionista sobre qué proyecto inmobiliario desarrollar en un terreno de su propiedad ubicado en una zona comercial y turística del distrito de Miraflores. El inversionista además requiere de este estudio para acceder a financiamiento. El inversionista es un grupo constructor que posee dos líneas de negocio: división construcción e inmobiliaria y división renta y patrimonio. En la primera tiene amplia experiencia y en la segunda este sería su tercer proyecto siempre de algún modo asesorado por nuestra experiencia. Actualmente existe en Miraflores una muestra de 21 hoteles que poseen data de indicadores histórica compartida, 44 hoteles de similares características y según nuestra inteligencia de negocios 17 proyectos en etapas de estudio y construcción, haciendo un total de 82 hoteles (incluyendo el hotel en estudio) con una oferta estimada de 7.262 habitaciones. La metodología utilizada es la del ranking de factores que incluye un estudio de mercado basado en oferta de habitaciones, demanda de habitaciones, % de ocupación e ingresos por habitación, todos estos indicadores históricos y proyectados según estimaciones de organismos gubernamentales del sector turismo. El segundo factor es un gráfico de burbujas del mercado actual que permite visualizar que segmento de mercado atacar y a qué precio. Finalmente los factores restantes considerados son ubicación, sector y entorno del proyecto. Para reforzar la recomendación inicial se realiza un análisis financiero que valide económicamente la decisión y permita el acceso a financiamiento..El resultado es positivo recomendando la inversión con parámetros municipales y de acuerdo a las normas de las cadenas internacionales. Por lo tanto teniendo en cuenta todos los factores mencionados construir un hotel en Miraflores es una oportunidad importante para asegurar flujos futuros de efectivo.

The present research work is the justification regarding the concern of an investor about what real estate project to develo on a land of his property located in a commercial and tourist area of the Miraflores district. The investor also requires this study to access financing. The investor is a construction group that has two business lines: the construction an real estate division and the income and equity división. In the first he has extensive experience and in the second this would be his third project always in some way advised by our experience. Currently in Miraflores there is a sample of 21 hotels that have shared historical indicator data, 44 hotels with similar characteristics and according to our business intelligence 17 projects in study and construction stages, making a total of 82 hotels (including the hotel under study) with an estimated supply of 7,262 rooms. The methodology used is that of the ranking of factors that includes a market study based on the supply of rooms, demand for rooms, % of occupancy and income per room, all these historical and projected indicators according to estimates by government agencies in the tourism sector. The second factor is a bubble chart of the current market that allows you to visualize which market segment to attack and at what price. Finally, the remaining factors considered are location, sector and environment of the project. To reinforce the initial recommendation, a financial analysis is carried out that economically validates the decision and allows access to financing. The result is positive, recommending investment with municipal parameters and in accordance with the standards of international chains. Therefore, taking into account all the factors mentioned, building a hotel in Miraflores is an important opportunity to ensure future cash flows.