Análisis del sistema de transferencia de la propiedad inmueble y del sistema de oponibilidad de derechos que recaen sobre un inmueble inscrito

Abstract

Estudia y expone un tema altamente discutido no sólo a nivel doctrinal sino también –y principalmente- a nivel jurisprudencial, lo que ha generado un clima de preocupación e incertidumbre entre los justiciables y los operadores del derecho. Es decir al tema de la oponibilidad de derechos subjetivos que recaen sobre un mismo bien inscrito y, particularmente, al conflicto que se suscita en la denominada tercería de propiedad, esto es, la colisión entre un derecho de propiedad no inscrito y un derecho de crédito inscrito en forma de embargo. En efecto, desde ya hace bastante existe una perniciosa contradicción resolutiva entre las Salas Civiles de la Corte Suprema –y ni qué decir a nivel de las primeras instancias- en las tercerías de propiedad sobre inmuebles inscritos. Así, mientras la Sala Civil Transitoria suele declarar fundadas las tercerías planteadas por el propietario cuyo derecho no ha sido inscrito, argumentándose que al ser la propiedad un derecho real –con oponibilidad egra omnes- y el embargo un derecho personal –con oponibilidad inter partes-, prevalece la primera en aplicación de las disposiciones del Derecho Común. Ejemplo de ello son las casaciones Nº 964-98-Lima, Nº 06-01-Arequipa, Nº 62-2001-Lima, Nº 403-2001-Piura, Nº 638-2006-Lima, Nº 1776-2009-Lambayeque, entre muchas otras. Por su parte, la Sala Civil Permanente consistentemente ha venido rechazando las tercerías sobre el mismo tema, sosteniendo que el embargo inscrito prima en aplicación del principio registral de prioridad y a fin de dar seguridad al tráfico comercial-inmobiliario. A modo de ejemplo pueden verse las casaciones Nº 527-2003-Lima, Nº 403-2001-Piura y Nº 333-2003-Lambayeque; 4325-2006-Arequipa. Ante éste panorama en el que los justiciables se ven enfrentados a una justicia de doble discurso, casi una moneda al aire (dependiendo de la Sala Suprema que resolviera la controversia o, en todo caso, del criterio adoptado por el Juzgado o la Sala Superior que tramite su causa) pese a encontrarnos ante un tema de gran trascendencia socio-económica; nos hemos visto motivados a proponer –por medio del presente trabajo- una solución coherente y consecuente con nuestra normativa sustantiva y procesal, solución que dicho sea de paso se aleja por completo de los fundamentos que hasta el momento se han venido sosteniendo tanto en el formante jurisprudencial como en el doctrinal.