Guía de estructuración en diseño y costos para la construcción de edificios mixtos con certificación sostenible a fin de mejorar la viabilidad económica de proyectos inmobiliarios de oficinas en el distrito de Miraflores

Abstract

Los diferentes hechos, nacionales e internacionales, ocurridos en los años 2020 y 2021, significaron un fuerte impacto negativo en el rubro inmobiliario, especialmente en el mercado de oficinas. En un panorama incierto, protagonizado inicialmente por la crisis sanitaria del covid-19 y acompañada de las medidas restrictivas para contener la propagación del virus, el aumento del teletrabajo, la incertidumbre política y las presiones inflacionistas globales, estos proyectos inmobiliarios de inversión se sitúan en un escenario preocupante. Más aún para aquellos promotores que aún no están seguros de destinar sus recursos en el desarrollo de proyectos de oficinas, a pesar de la mediana recuperación que se presentó en el año 2022. Debido a ello, la presente tesis se enfoca en la elaboración de una guía simple, rápida y fácil de aplicar, para que los desarrolladores puedan conocer las oportunidades de negocio que pueden significar la contemplación de edificios mixtos (viviendas y oficinas) bajo parámetros de sostenibilidad de cara a la obtención de una certificación internacional y con el fin de hacer goce de los beneficios urbanísticos que otorga la municipalidad de Miraflores. Esto permitiría al promotor entender que, bajo el panorama actual, sí es posible apostar por las oficinas boutique como un producto inmobiliario rentable, siempre que se acompañe de la seguridad que brinda el producto de vivienda, así como del incremento del área máxima construible permitida que se puede obtener por diseño sostenible. Para la validación de la propuesta, se tomaron 3 proyectos del distrito de Miraflores, a los cuales se les analizó y comparó sus resultados económicos al ser contemplados como proyectos de oficinas en su totalidad, y al ser contemplados como proyectos mixtos sostenibles después de la implementación de la guía. Los resultados que se mostrarán al final de la tesis, por un lado, pretenden fomentar el desarrollo y construcción de edificios sostenibles, los cuales se consideran un ejemplo de innovación, eficiencia y responsabilidad social. Si bien suponen mayores costos, la tesis demuestra cómo los incentivos municipales logran compensar estos costos adicionales y generan una mejora en la viabilidad del proyecto. Esto no solo beneficia al promotor inmobiliario, sino que ofrece a la zona un producto que mejora la calidad del espacio público y la reposición de áreas verdes. Por otro lado, también se promueve el desarrollo de proyectos de uso mixto, considerándolos un objeto arquitectónico más integrador y duradero, de cara al desarrollo urbano.

The different facts -national and international- that happened between 2020 and 2021 had a strong negative impact on the real estate sector, especially in the office market. In an uncertain landscape, initially led by the COVID-19 health crisis, accompanied by restrictive measures to contain the spread of the virus, the increase in teleworking, the political uncertainty and the global inflationary pressure, the real estate investment projects are in an alarming situation. Even more so for those developers who are still not sure of allocating their resources to the development of office projects, despite the medium recovery that occurred in 2022. Due to this, this thesis focuses on the preparation of a simple, quick and ‘easy to apply’ guide so that developers can find out about the business opportunities that the contemplation of mixed buildings (homes and offices) can mean under sustainability parameters to obtain international certification and to enjoy the urban benefits granted by the municipality of Miraflores. This would allow the developer to understand that, under the current scenario, it is possible to bet on boutique offices as a profitable real estate product, as long as it is accompanied by the security provided by the housing product, as well as the increase in the maximum buildable area allowed that can be obtained by sustainable design. For the validation of the proposal, three projects from the Miraflores district were selected, which were analyzed and compared their economic results when considered as office projects in their entirety, and when considered as sustainable mixed projects after the implementation of the guide. The results that will be shown at the end of the thesis, on the one hand, aim to promote the development and construction of sustainable buildings, which are considered an example of innovation, efficiency and social responsibility. Despite the fact that they imply higher costs, the thesis demonstrates how municipal incentives manage to offset the additional costs and generate an improvement in the viability of the project. This benefits not only the real estate developer, but also offers the neighborhood a product that improves the quality of public space and the replacement of green areas. On the other hand, the development of mixed-use projects is also promoted, considering them a more inclusive and durable architectural object with a view to urban development.