El cuarto pleno casatorio y el vencimiento del contrato de arrendamiento como supuesto de ocupación precaria

Abstract

El presente tema de investigación surge con la emisión del precedente judicial del Cuarto Pleno Casatorio Civil (en adelante Cuarto Pleno), respecto al caso del vencimiento de contrato de arrendamiento como supuesto de ocupación precaria. Anterior al Cuarto Pleno, han existido diversas posiciones, algunos juristas tenían posiciones similares a la adoptada en el Cuarto Pleno por la Corte Suprema, otros juristas mantenían la posición que el vencimiento del contrato de arrendamiento no convierte al arrendatario en ocupante precario, conforme lo señala el artículo 1700 del Código Civil, puesto que se entiende que existe una continuación del arrendamiento hasta que el arrendador solicite la devolución del bien. De ese modo, no existiendo un plazo fijo de término de arrendamiento, será el arrendador quien decide en que momento concluirlo y que puede hacerlo extrajudicial o judicialmente, y que una carta notarial no es previo requisito porque la normatividad no lo ha regulado expresamente, sino que podía poner a conocimiento al arrendatario de la solicitud de devolución del bien vía judicial a través de una demanda de desalojo por vencimiento de contrato. Ahora otra controversia que surgió, era si el arrendador solicitaba la devolución del bien a través de carta notarial, éste hecho convertiría en precario al arrendatario, lo que ocasionó posiciones opuestas en la doctrina, algunos juristas comentaban que no puede ser precario porque la relación jurídica entre ambas partes subsiste hasta que se hayan cumplido con todas las obligaciones derivadas del contrato como el pago de la renta si no hubiera cumplido con cancelar en el tiempo, correspondería pago de penalidad por el tiempo que demore en entregar el bien; si el arrendatario se convirtiera en precario, no habría razón de exigir el cumplimiento de obligaciones sobre una relación jurídica y título que ya no existe, puesto que la definición de precario que le otorga el artículo 911 del Código Civil, es que no debe existir título alguno que vincule a las partes, y en este caso no sucede así. Esta problemática ocasionada con el Cuarto Pleno, incentivó a que inicie la investigación sobre la presente tesis, teniendo como objetivo determinar si la regla establecida como precedente judicial vinculante en el IV Pleno Casatorio Civil respecto al vencimiento de un contrato de arrendamiento de duración indeterminada, que lo califica como precario afecta la tutela jurisdiccional efectiva del arrendador-demandante.

This thesis stems from the controversy that was presented as a result of the issue of judicial precedent of the Fourth Plenum Civil casatorio, regarding the course of the maturity of squatting on which states will be a case of squatting. However, there have been positions on the issue, which some felt like the position taken by the Supreme Court, however other jurists mention that just because the end of the lease contract did not make the tenant occupying precarious, pursuant to Article 1700 of the Civil Code, was a continuation of the lease until the landlord want the return of the thing, Thus, he argued that the lease becomes one of indefinite duration. Since I had no fixed deadline to conclude the contract, the landlord will decide at what point to conclude the contract and can do extrajudicial or judicial pursuant to Article 1704 of the Civil Code, and a notarized letter was not a prerequisite that the regulations had not regulated well, but could directly bring an eviction lawsuit for expiry of contract. Now another controversy as to whether the application for refund of extrajudicial well become precarious tenant, what other group of lawyers complemented saying that can’t be precarious because the legal relationship between the two remains parts until they have complied with all obligations under the contract and the payment of rent if I had not met cancel in time payment penalty for the time it took delivery of the immovable property and the return of property, if the tenant became precarious, there is no reason to request fulfill the obligations of the contract and a title that no longer exists, since the definition given by Article 911 of the Civil Code precarious, is that there should be no title one that links to the other party, and in this case it does not. This problem encourage the development of this research issue, which I intended to determine whether the rule as binding legal precedent established in the Fourth Plenum Civil casatorio about the expiration of a lease contract of indefinite duration, which qualifies it as precarious affects effective judicial protection of the plaintiff the lessor. The thesis is divided into nine chapters, in which issues of effective judicial protection, the lease, the possession, the defenses of the possession, eviction and claims arising as eviction precarious occupation unfold and expiration of contract, full analysis of the national civil court 2010, cassations analysis using criteria for eviction for expiry of contract and analysis of judicial precedent of the Fourth Plenum casatorio on expiry of v contract as grounds for precarious occupation. Also, the damage caused against the plaintiff and to the civil courts and the Supreme Court. We have highlighted two relevant in these times opposing views on the subject of research and we refer to the thesis of Dr. Gunther Gonzales Barron and Hector Lama More theses, and one of them has been the basis for issuing the precedent of the Fourth Plenum . I have also tried as an end point, the need to vary the criteria and uniformizarlo so that it is a conviction in the courts over her treatment and no conflicts when applying. With this, we highlighting the important points of the development of our research topic, which we believe is the method adopted our thesis.