La prescripción adquisitiva de dominio y su perjuicio por gravámenes del propietario registral no poseedor

Abstract

La prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad debido al transcurso del tiempo, y es así como lo señalan expresamente los artículos 950 y 951 del Código Civil. Es un modo de adquirir la propiedad porque se produce en base a la transformación del poseedor en propietario de un bien a través del transcurso del tiempo, mediante la prescripción adquisitiva de domino lo que se busca es reconocer como propietario de un inmueble a aquel que lo tuvo, utilizándolo como si fuera real dueño, durante el plazo que la ley indica.

En los hechos, antes de que el prescribiente inicie el proceso de prescripción adquisitiva, el propietario no poseedor del bien puede afectar en cualquier momento o anticiparse a la inscripción de la demanda en registros públicos para afectar el bien con garantías reales como es la hipoteca, los que afectarán directamente al poseedor prescribiente. Lo que hace formularnos las siguientes preguntas: de qué manera afectan estas hipotecas sobre el bien inmueble materia de usucapión que son gravadas intencionalmente por el propietario al ver que una decisión del juez le otorgue la propiedad al prescribiente. ¿Existen mecanismos legales de defensa? ¿Se puede ejecutar la garantía real recaída sobre el bien inmueble sin importar el derecho del poseedor? ¿Una vez que inicia el proceso de prescripción adquisitiva, el poseedor adquirirá la propiedad con todas las cargas sobre el inmueble?

Nada impide que el titular registral de la propiedad inmueble materia de prescripción se le constituya gravámenes para asegurar obligación alguna a favor de un tercero de buena fe. Es aquí donde entra conceptos tan fundamentales como es la publicidad registral que surge por necesidad de la certidumbre de la contratación y otorgar seguridad jurídica a través de un registro, siendo relevante el contenido de la publicidad registral en nuestro sistema registral. La publicidad registral, sería la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos. En tal sentido, la hipoteca de la que hablamos en perjuicio del prescribiente, es un derecho real de garantía. También lo expresa así el Código Civil: Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. La hipoteca, como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación. Esta última es lo principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligación. La sujeción del bien a favor del acreedor es así consecuencia del registro y no de la entrega del bien como en la prenda. Hay pues una sujeción jurídica y no material. El tercero adquirente ha estado en aptitud de saber, por el dato registral, que el inmueble estaba hipotecado. Sufre entonces el embate del acreedor hipotecario, a pesar de que no tiene relación jurídica con él.

Acquisitive prescription is a way to acquire the property due to the passage of time, so as expressly stated in Articles 950 and 951 of the Civil Code. It is a way to acquire the property because it is produced based on the transformation of the keeper owner or through the passage of time, by acquisitive prescription domino what you are looking for is recognized as a property owner to one who I was using it as if it were real owner, during the term that indicates lay. In fact, before prescribing begin the process of acquisitive prescription, no owner the owner of the property can affect at any time or anticipate enrollment demand in public records to affect the well with collateral such as the mortgage, which directly affect prescribing holder. What makes ask ourselves the following question: how they affect these mortgages on the property subject of adverse possession which are taxed intentionally by the owner to see that a judge's decision granted the property to the prescriber. Are there legal defense mechanisms? Can you run the collateral relapse about the property regardless of the right holder? Any time you start the process of acquisitive prescription, the holder acquire ownership with all the burdens on the property? Nothing prevents the registered owner of the real property of limitations will constitute liens to secure an obligation in favor of a third party in good faith. This is where comes concepts as fundamental as land registration that arises from necessity of certainty of contracting and grant legal security through a register content to be relevant land registration in our registration system. Land registration would be sustained and uninterrupted externalization of certain legal situations that organizes and UNIVERSIDAD PRIVADA ANTENOR ORREGO- FACULTAD DE DERECHO Y CC.PP UPAO vi implements the State through an operational body to produce cognoscibilidad to third overall in order to protect the rights and safety in traffic thereof. In this regard, the mortgage we talked to the detriment of prescribing is a security interest. Also expresses well the Civil Code: By the mortgage a property as security for performance of any obligation, own or third party is affected. The warranty does not determine the dispossession and gives the creditor's rights persecution, preference and judicial sale of the mortgaged property. The mortgage, like all security rights is ancillary to an obligation. The latter is the main thing and has its own life: can subsist without warranty. Instead, the mortgage can not exist alone, necessarily must be ancillary to an obligation. The subject of right to the creditor is well result of registration and not the supply of goods as in the garment. There is therefore no legal support and material. The third party purchaser has been in a position to know, by the registered data, that the property was mortgaged. Then suffers the brunt of the mortgagee, despite having no legal relationship with him While it is true legal certainty can be affected in recognition that the registration records are presumed valid on which would fall at once validly levy, to be a non registered factually contradicts reality. Speaking on a mortgage tax levied on real property acquired by adverse possession can extrapolate the conclusions to which the doctrine is oriented when they speak of a diligent creditor, which may result in verifying or checking that is not the only owner and registrant who offers guarantee the property but also have the certainty that the actual possession at the time of its formation the case of a holder does not prescribing in this case. Then it would be appropriate to require the mortgagee make the necessary verification measures, is not sufficient benefit to the main registry on each of your requirements, such as good faith, but should be comprehensive in effect, in which predominates facticity of usucapiente holder.