Propuesta de reducción del déficit de vivienda para el sector C en la Provincia Constitucional del Callao, distrito La Perla, en base a la modificación de la zonificación actual

Abstract

La estabilidad política y económica que se ha tenido de manera sostenida en el país desde 1990 ha permitido un crecimiento del rubro inmobiliario, lográndose en la década del 2000 un sostenido ritmo de venta de unidades inmobiliarias, a diferencia de la última década que se ha evidenciado la desaceleración en velocidad de venta de las unidades inmobiliarias existentes en el mercado, que conlleva a plazos de retorno de inversión más prolongados, y que de igual manera no logran cubrir la demanda insatisfecha principalmente en el Nivel Socio Económico C, la presente investigación se enfoca en el distrito La Perla de la Provincia Constitucional del Callao con una población en los niveles socio-económicos medios en un distrito atractivo para desarrollar un producto (proyecto) que atienda a un potencial mercado que carece de productos inmobiliarios acordes con su nivel económico y capacidad de endeudamiento como es el sector C. Por esto, se recabó información existente de Lima Metropolitana y en el área de estudio del distrito de la Perla, a nivel geográfico, normativo, poblacional, niveles socioeconómicos e ingresos promedio y gastos promedio; así como un estudio de la situación actual del país a nivel macroeconómico, político, socioeconómico y del sector inmobiliario, evidenciándose que actualmente los precios de las viviendas se han estabilizado en su valor por m2. Asimismo proponemos un producto (proyecto) que consistirá en la modificación de la zonificación enfocado en la Zona Residencial de Densidad Media Alta (RDMA) del distrito la Perla, través de mayor altura, permitiendo a los inversionistas ver el atractivo y rentabilidad de este proyecto; realizando una evaluación financiera del producto, que contendrá una estructura de costos, egresos y de ingresos (venta por departamento y venta de estacionamientos), este último calculado a nivel mensual; determinando los precios mínimos y máximos de los departamentos por m2, concluyendo en el estado de ganancias y pérdidas, resultados positivos, incluyendo también el financiamiento del terreno. En el flujo de caja (Económico y Financiero) mostraremos los beneficios netos del proyecto mensualizados y sus indicadores de rentabilidad VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno) respecto del producto a proponer, debiendo ser este último indicador superior al costo oportunidad del capital, demostrando ser un proyecto aceptable, se presenta el análisis de sensibilidad considerando las variantes respecto a la velocidad de ventas de los departamentos y el precio por m2 de estos, estimamos 3 escenarios (pesimista, probable, optimista) y evaluamos respecto a la propuesta de cambio de zonificación en la altura de pisos. Es así que, se demuestra la viabilidad de generar un producto inmobiliario al alcance financiero de los usuarios pertenecientes al sector del Nivel Socio Económico C con la propuesta de la modificación de la zonificación a nivel de parámetros en el incremento de altura de pisos y acumulación de lotes; planteando un producto acorde a las necesidades y características del sector NSE C.