Incorporación del compromiso de contratar como acto inscribible en el registro de predios basado en los principios de obligatoriedad contractual y seguridad jurídica

Abstract

El compromiso de contratar es una forma contractual reconocida y adoptada en el derecho comparado el cual adopta las características propias del contrato preliminar autónomo con efectos distintos a los del contrato definitivo. El compromiso de contratar es un contrato preparatorio a igual que el contrato de opción, si bien ambos son generadores de derechos obligacionales y son desarrollados por el ordenamiento civil, pues bien, el problema se suscita en que el compromiso de contratar a diferencia del contrato de opción, no se inscribe, ocasionando que permanezca oculto y que de ello devenga una serie transgresiones a la figura contractual. El Registro de Predios por su parte, es el registro jurídico integrante del Registro de propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios. El artículo 2019° del Código Civil prescribe a los actos inscribibles en el cual no aparece el compromiso de contratar, ésta exclusión obedece solo una opción legislativa y no de estructura contractual o de finalidad. Asimismo, el carácter obligacional del compromiso de contratar no es presupuesto suficiente para desestimar su inscripción, toda vez que en vía de excepción se permite el acceso al Registro de contratos obligacionales. Esta tesis tiene por finalidad abordar los fundamentos jurídicos que sustenta la anotación del compromiso de contratar ante el Registro de Predios, declarar como acto inscribible al compromiso de contratar y darle publicidad al contrato con derecho preferente sobre todo acto o derecho que se inscriba con posterioridad, producirá eficacia frente a terceros pues desvirtuará la buena fe y dará protección al iter negocial, dada la garantía que brinda el Registro dentro del tráfico jurídico toda vez que la finalidad suprema del Registro Público es servir de prueba, brindar seguridad jurídica, activar la circulación de la riqueza y así impulsar la economía. La incorporación del compromiso de contratar como acto inscribible otorgará una protección más sofisticada al promitente fiel pues su latente derecho (de celebración del contrato definitivo) sería de público conocimiento, le concederá prioridad frente a otros derechos no incompatibles inscritos con posterioridad, el derecho o promesa sería oponible a terceros desvirtuando la buena fe del tercero adquirente, volviendo incluso ineficaces los actos o derechos no inscritos que sean incompatibles al compromiso de contratar inscrito.